【金利上昇】で後悔する前に！変動金利の末路と対策

はじめに：その変動金利、本当に安心ですか？

マイホームの夢を叶えるために組む住宅ローン。多くの方が、借入時の金利が低い変動金利を選びます。「今は低金利だから大丈夫」「もし金利が上がったら固定に切り替えればいい」そう考えているかもしれません。

しかし、近年、日銀の金融政策の変更や世界的なインフレの影響で、日本の金利上昇リスクは無視できなくなっています。特に変動金利は、金利が上昇すると毎月の返済額が跳ね上がり、最悪の場合、家計が破綻する「末路」を迎える可能性も秘めています。

このコラムでは、住宅ローン金利上昇のリアルな影響と、特に変動金利のリスクを解説します。そして、広島県尾道市で無理のないマイホーム計画を立てるために、あなたが今すぐ取るべき具体的な対策を徹底的に解説します。この記事を読めば、金利上昇の不安を安心に変え、賢く、堅実な家づくりをスタートできます。

金利が上がるとどうなる？変動金利の「末路」

変動金利は、一般的に半年ごとに金利が見直され、5年ごとに返済額が見直されます。この仕組みの中に、金利上昇時の大きな落とし穴が存在します。

1. 毎月返済額が「最大1.25倍」に激変するリスク

変動金利には、急激な返済額の増加を防ぐための「125%ルール」というものが適用されるのが一般的です。

125%ルールとは： 金利が上昇しても、5年ごとの返済額の見直しにおいて、前回の返済額の125％（1.25倍）を超えて増えることはない、というルールです。

一見安心に思えますが、このルールには大きな盲点があります。

2. 恐ろしい「未払利息」の発生リスク

金利が急激に上昇し、利息の支払い額が125%ルールで決められた返済額を超えてしまった場合、その超えた分の利息は「未払利息」として積み立てられてしまいます。

つまり、毎月返済しているにも関わらず、元金が全く減らないどころか、利息の支払いが追い付かず借金が増え続けるという、変動金利の最も恐ろしい「末路」に陥る可能性があるのです。未払利息は、5年後の返済額再計算時や、最悪の場合は最終返済時に一括で清算を求められることになり、家計を直撃します。

3. 金利が上昇する主な要因は？

変動金利の基準となる短期金利は、主に日本銀行の金融政策に連動します。現在、日銀はマイナス金利政策を解除し、今後は賃金や物価の上昇に伴い追加利上げを行う可能性が指摘されています。

また、固定金利の基準となる長期金利は、すでに上昇傾向にあります。将来的に変動金利も固定金利に追随して上昇する可能性は十分あると考え、対策を立てておく必要があります。

金利上昇に備える！ローコスト住宅だからこそできる5つの堅実な対策

「どうせ無理だろう」と諦める必要はありません。特に、当社のようなローコスト注文住宅を選ぶ方は、最初から借入額を抑えている分、金利上昇リスクに対する防御力が高いと言えます。不安を解消し、安心した返済計画を立てるための具体的な対策を紹介します。

対策①：まず見直すべきは「借入希望額」

金利上昇の影響を最も大きく受けるのは、残債（借入残高）が多い人です。

堅実な目安： 年収に対する年間返済額の割合（返済負担率）は、理想を言えば20%以内に抑えるべきです。銀行の審査では30%〜35%でも通る場合がありますが、将来の金利上昇や教育費などを考えると危険です。
当社の視点： ローコスト住宅で建てることで、住宅価格が下がり、自然と借入額も減らせます。借入額が少なければ、金利が1%上昇しても総支払額の増加は軽微で済み、金利上昇リスクを大きく軽減できます。

対策②：余裕資金を「繰り上げ返済」に回す

繰り上げ返済は、金利上昇対策として最も有効です。

期間短縮型： 毎月の返済額は変わらず、返済期間を短縮します。総支払利息の軽減効果が最も大きいため、金利上昇リスクに強く備えられます。
返済額軽減型： 返済期間は変わらず、毎月の返済額を減らします。金利が上がって毎月の負担が重くなった際に、家計を楽にする効果があります。

低金利の恩恵を受けている間に、繰り上げ返済資金を貯蓄し、いざという時に実行できる準備をしておきましょう。

対策③：「信用情報」を確認し、クリーンな状態を維持する

過去のクレジットカードの支払い遅延や、携帯料金の未払いなどは、全て信用情報に記録されています。金利上昇局面で借り換えを検討する際、信用情報に傷があると審査に落ち、より高い金利でローンを組み続けざるを得なくなる可能性があります。

今すぐできること： CICやJICCなどで自分の信用情報を確認し、問題があれば速やかに清算・改善しましょう。

対策④：借り換え・固定金利への「切り替え」をシミュレーション

変動金利が上昇した場合、より低金利の金融機関への借り換えや、全期間固定金利への切り替えが選択肢になります。

重要ポイント： 借り換えには手数料などの諸費用がかかります。金利が何％上がったら借り換えのメリットが出るのかを事前にシミュレーションし、行動のタイミングを逃さないようにしましょう。

対策⑤：地元に強い「金融機関」を候補に入れる

特に広島県尾道市で家づくりを検討している方は、地元密着型の金融機関（地方銀行、信用金庫、ろうきんなど）を検討するのも有効です。

メリット： 地域に特化しているため、柔軟な審査をしてくれるケースや、地元の不動産事情に詳しく相談しやすい場合があります。複数の金融機関の金利と団信（団体信用生命保険）の内容を比較しましょう。

変動？固定？「金利タイプ選び」で後悔しないための絶対法則

金利タイプ選びは、家計の将来を大きく左右します。あなたの世帯にはどちらが向いているか、絶対NGと正解をチェックしましょう。

	変動金利型	全期間固定金利型
向いている人	・金利動向を常にチェックできる人。・金利が上がっても家計に余裕があり、繰り上げ返済などで対応できる人。・借入額が少ない、または返済期間が短い人。	・金利上昇リスクを避けたい人。・完済までの返済額を確定させ、計画的に資金計画を立てたい人。・貯蓄に不安がある、または収入が不安定な人。
絶対NGな選び方	「とにかく低いから」という理由だけで選ぶこと。金利上昇時の対策を全く考えていないと、上記で解説した「末路」を迎える可能性があります。	「変動金利との差が大きい」という理由だけで避けること。金利上昇の不安から解放される安心感は、高い金利を払う以上の価値がある場合もあります。